Главная | Диссертация по договору купли-продажи недвижимости

Диссертация по договору купли-продажи недвижимости

Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля г. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой специальной правоспособностью ст.

В соответствии с п. Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором право собственности, право аренды и т.

Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары ст. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.

Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска.

Объект сделок купли-продажи недвижимости

В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений ст. Регистрация перехода права собственности ст. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. В частности, в подобных случаях возможно применение ст.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя но не для третьих лиц! Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике. Во-вторых, необходимо отметить, что до настоящего времени остаются неразрешенными проблемы правового регулирования ряда вопросов, связанных с особенностями сделок с недвижимы имуществом, что порождает существенные проблемы на практике.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе купли-продажи недвижимого имущества. Предметом исследования являются нормы российского и зарубежного гражданского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина по вопросам правового регулирования отношений, складывающихся в процессе купли-продажи недвижимости.

Исследованию особенностей регулирования недвижимого имущества посвящали свои труды ученые как дореволюционного так и советского периода. Проблемам, связанным с правовым регулированием сделок с недвижимым имуществом, теоретическим вопросам, в том числе и определению сущности недвижимого имущества и причинам особого правового режима данных объектов, посвящали свои труды такие признанные исследователи как С.

Шершеневич и многие другие. Сегодня тема работы, ввиду своей актуальности, также привлекает исследователей. У покупателя также теряется право требовать передачи вещи, обусловленной договором. Поэтому купля и продажа это два неразрывно связанных элемента договора купли-продажи недвижимости, при отсутствии хотя бы одного из которых договор купли-продажи не может существовать в правовой природе.

Правила параграфа 7 указанный главы в большей степени регулируют отношения именно по продаже недвижимости, но не по её покупке.

Удивительно, но факт! В случае отказа в государственной регистрации права по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Нормы, регулирующие права и обязанности покупателя, а также правила его поведения, содержатся в общих положениях договора купли-продажи. В какой бы сделке купли-продажи ни участвовал покупатель, на него возлагаются в равной степени одинаковые права и обязанности. Особенности договора купли-продажи недвижимости заключаются в предмете договора, цене, форме договора, правах на земельный участок, правах третьих лиц и государственной регистрации.

Все названные особенности характерны для продажи вещи, поскольку предмет договора, его цену и иные особенности передаваемого имущества называет продавец, который заинтересован в передаче вещи, так как рассчитывает на цену, которую покупатель обязан оплатить при передаче ему вещи.

Удивительно, но факт! Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

Форма договора и государственная регистрация также имеют существенное значение, поскольку это конститутивные элементы сделки, и их несоблюдение делает сделку недействительной. Следовательно, правовые последствия, на которые рассчитывал продавец, не возникают. Исходя из темы диссертации, нами будет рассмотрена не только продажа недвижимости, но и её покупка, то есть оба элемента договора купли-продажи.

Поэтому представляется наиболее удачным употребление выбранного нами термина. По договору купли-продажи недвижимого имущества происходит возмездное отчуждение предмета, который находится в собственности у продавца1. Поэтому предмет и цена договора купли-продажи являются его существенными условиями. Например, при купле-продаже квартиры в многоквартирном доме обязательным условием договора будет указание её порядкового номера, номера и месторасположения дома, общей и жилой площади, количество жилых комнат и т.

Если предметом договора купли-продажи выступает доля в жилом помещении жилом доме или квартиры , то необходимым условием будет определение её размера по отношению ко всему жилому помещению. При отсутствие этих данных в договоре последний считается незаключенным ст.

Форма сделок купли-продажи недвижимости Совершая сделку, её участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена во вне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, и составляет её форму.

Удивительно, но факт! Не возникает у учреждения и права оперативного управления М.

Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона. Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной форме простой или нотариальной. Простая письменная форма сделки должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным лицом ч.

Законодательство допускает как простую письменную форму обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи.

При договоре купли-продажи движимого имущества подтверждением совершения сделки могут служить контрольные и кассовые чеки, в договоре поставки - оферта и акцепт, в договоре займа - расписка, подтверждающая долг заемщика, в договорах перевозки груза товарно-транспортная накладная.

Удивительно, но факт! В теории эти два действия могли быть разнесены во времени.

В отношении купли-продажи недвижимости закон установил более жесткие требования. Различия в простой письменной форме, в которой говорится в ст.

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

Курс общего гражданского права России. Основные положения права собственности. Русское гражданское право в 2-х ч. История и общие концепции. Ответственность за нарушение обязательств: Основные направления развития института договорной ответственности в российском гражданском праве: Представительство по советскому гражданскому праву.

Общее учение об обязательстве. Солидарность интересов в советском гражданском праве. Регрессные обязательства между социалистическими хозяйственными организациями. Проценты по денежным обязательствам. Проблема риска в гражданском праве. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Основы римского гражданского права. Основные проблемы гражданского права по изданию г.

Динамика обязательственного правоотношения и гражданско-правовая ответственность. Изд-во Дальневосточного ун-та, Недействительность сделки и ее последствия. Изд-во Ленинградского ун-та, Правовые вопросы договорной дисциплины в СССР. Из-во Ленинградского ун-та, Проблемы объекта в гражданском праве: Проблемы единства российского частного права.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом: Наследование в международном частном праве отношения между социалистическими организациями. Собственность в гражданском праве. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР.

Диссертация по предмету: Право и юриспруденция (Пример)

Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой специальной правоспособностью ст. Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов включая недвижимость , учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Магистерская диссертация — пример

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора.

При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций. Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: В обязанности продавца входит: В права продавца входит: При невыполнении этого требования продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков; отказ полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, заявленных в связи с ненадлежащим исполнением договора, если продавец докажет, что покупатель не известил его об этом в установленные или разумные сроки и что невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора; отказ от исполнения договора купли-продажи при отказе покупателя оплатить договор.

На этом основании договор купли-продажи признается консенсуальным договором. В обязанности покупателя входит: В права покупателя входит: Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка п. Это право осуществляется в порядке, установленном ст. Продавец - собственник земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается участок.

При отказе собственника недвижимости реализовать свое право выкупить земельный участок, условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости появляется ограниченное право пользования сервитут той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками ст.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. В частности, к существенным нарушениям таких требований п.

Соответственно к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести тусклый свет, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. При их выявлении покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата суммы, уплаченной за недвижимость.

Однако он не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как последнее является индивидуально-определенным. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству. Он составляет, как правило, не менее 2 лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки ст. Особенности продажи отдельных видов недвижимости.

Основным признаком, позволяющим выделить данный вид договора, является его предмет - жилое помещение. Сущность договора купли-продажи состоит в переходе права собственности на определенную вещь товар от продавца к покупателю.

Следовательно, как справедливо отмечают В. Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность.

Договор купли-продажи недвижимости

Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом - передача жилого помещения - предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.

Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество п. Как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения.

Крашенниников на основании п. Для четкого установления единого и единственного момента перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - даты государственной регистрации права приобретателя предлагается исключить пункт 2 из ст.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, возникающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим юридическим фактом, который в соответствии с федеральным законом признается основанием для ограничения правомочия распоряжения собственника - продавца см. Если стороны договора купли-продажи недвижимости не обусловили государственную регистрацию перехода права собственности передачей вещи, то регистрация может производиться и до фактической передачи предмета договора, поскольку законодательство не устанавливает жесткой последовательности в совершении этих действий.

По мнению диссертанта, оплата недвижимости, если иное не предусмотрено договором купли-продажи или не вытекает из существа обязательства, должна быть произведена покупателем либо при передаче имущества одновременно с ней , либо непосредственно после передачи ему имущества сразу же после передачи. Во втором параграфе рассматриваются последствия и возникающие проблемы при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора продавцом.

Удивительно, но факт! Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

В современных условиях актуальным является вопрос о последствиях заключения продавцом повторного договора купли-продажи, решение которого зависит от конкретной ситуации. Совершая повторную продажу, продавец собственник недвижимого имущества злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица покупателя , но необоснованным является признание повторно заключенного договора купли-продажи недвижимости недействительным со ссылкой на ст.

Кроме того, наличие в законе или договоре специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п. При передаче недвижимости по договору одному из покупателей, другой приобретатель не вправе предъявлять к нему иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст.

При передаче же продавцом вещи во владение другому приобретателю уже после заключения договора купли-продажи покупатель по этому договору имеет лишь обязательственное требование к продавцу, вытекающее из неисполнения договора. Гражданский кодекс РФ определяет, что право требования передачи индивидуально-определённой вещи отпадает, если вещь уже передана лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления ст.

Но передача вещи продавцом собственником на основании договора купли-продажи недвижимости порождает у покупателя право законного владения, и, несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности, имущество не может быть у него истребовано другим приобретателем в том числе и тем, который зарегистрировал переход права собственности - см. В связи с этим, правило ст.

Правовое положение законного владельца не изменится и при регистрации невладеющим покупателем права собственности на основании договора продажи, заключенного с собственником имущества. Если при совершении нескольких сделок имущество не будет никому передано, то в силу ст. Далее в работе подробно рассматриваются последствия нарушения продавцом обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц.

Права третьих лиц на продаваемое имущество могут носить как вещный, так и обязательственный характер. Права сособственников не могут быть правами третьих лиц, обременяющих право собственности на приобретенный объект Н.

Содержание

Левшина , поскольку совершенная одним из сособственников сделка либо прекращает право собственности совместную собственность, если соглашением между участниками не установлено соответствующее ограничение на распоряжение общим имуществом, или законом не определен иной порядок или является недействительной например, когда объект находится в общей долевой собственности.

Наличие на проданное имущество прав и притязаний, признанных правомерными, влечёт различные правовые последствия в зависимости от того, произошло ли отсуждение эвикция имущества у покупателя или нет. Если вещь не была отсуждена, покупатель в соответствии с нормой ст. При эвикции вещи у покупателя третьими лицами наряду с нормами ст. В работе отмечается, что при эвикции у покупателя не возникает регрессного требования к продавцу К.

Елисеев , так как нет основания регресса передачи вещи регредиентом третьему лицу за счёт регрессата , и требования покупателя при эвикции по своему объему шире требований, вытекающих из регрессного обязательства.

При данных обстоятельствах у покупателя возникает право требования возмещения убытков. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров купли-продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества.

Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества - это всегда индивидуально-определенная вещь, - и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении. Рассмотрены вопросы об определении понятия существенных и несущественных недостатков недвижимого имущества, сроков их обнаружения.

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования.



Читайте также:

  • Бланк о расторжении брака подача на алименты
  • Срок годности товара проверить
  • Оспаривание отцовства в суде по заявлению
  • Штраф за проезд на красный свет и выезд на встречную полосу